農家になれば土地代が10分の1になる？「農家住宅」という知られざる特権のすべて

「市街化区域の10分の1の土地代で、4倍の広さの家が建てられる」——これは農家だけに認められた、ほとんど知られていない制度の話です。サラリーマンが兼業農家になることで、この「農家住宅」を活用できる可能性があります。本記事では、制度の仕組みから千葉県での実例まで、校長が徹底解説します。

農家住宅を建てる3つの条件 — まず「農家証明」を取れるかが鍵

農家住宅は、都市計画法における特殊な建築許可の一つです。通常、市街化調整区域(以下調整区域)では新規の住宅建築が制限されていますが、農家住宅はその例外となります。これは、調整区域が農業振興を目的とした地域であるため、農業従事者の居住を認める必要があるからです。

農家住宅の建築が認められるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。まず、申請者が実際に農業を営んでいることを証明する「農家証明」または「耕作者証明」が必要です。また、建築予定地が耕作地と同じ地域にあることも求められます。さらに、申請者が他に自宅を所有していないことも条件となります。

農家住宅の建築面積には制限があり、一般的に居住用部分は500㎡以内とされています。農作業用の倉庫や作業所を併設する場合は、最大で1000㎡まで認められることがあります。ただし、具体的な面積制限は各自治体によって異なるため、建築を検討する際は必ず地域の窓口で確認することが重要です。

「専業農家しか使えない制度では？」と思われがちですが、兼業農家でも適用されます。ただし、他に自宅を持っている場合は審査が厳しくなる傾向があります。「農業で生活の根を張る」という姿勢を示せるかどうかが、審査通過の実質的なポイントです。

農家住宅建築の要件

農家住宅の建築には、特定の要件を満たす必要があります。主な要件は以下の3点です：

1. 農家証明(耕作者証明)が取得できること。
2. 耕作場所と同一地域にあること。
3. 自宅を他に所有していないこと。

これらの要件に加えて、建築面積にも制限があります。一般的に、居住用の農家住宅の場合、建築面積は500㎡以内が目安とされています。倉庫や作業所を併設する場合は、最大で1000㎡までが目安となります。

ただし、具体的な面積上限は各自治体の基準によって異なる場合があるため、建築を検討する際は必ず該当地域の窓口で確認することが重要です。また、農家住宅の建築に関しては、農業委員会や都市計画課などの関係部署と綿密な相談が必要となります。

農業を営む上で必要不可欠な農家住宅ですが、その建築には慎重な計画と準備が求められます。要件を満たし、適切な手続きを踏むことで、効率的な農業経営と快適な生活の両立が可能となります。

分家住宅とは？

分家住宅とは、市街化調整区域内の自己所有地に子、孫または兄弟の自己用住宅を建てる方法で、都市計画法に定義されています。この制度を利用すると、農家住宅のみならず、子供たちの住宅も近隣に建てることが可能となります。子供たちは必ずしも農業者にならなくてもよい点が特徴です。

多くの都道府県では、都市計画法施行前から市街化調整区域内に住んでおり、かつ分家住宅を建設するための土地を所有していることが条件となっています(例外あり)。この条件は、農家の継続性と地域コミュニティの維持を目的としています。

ただし、新規就農者の子息の場合、分家住宅の建設は現実的には難しい場合があります。その場合、子息が農業を継承し、新たに農家住宅として建設することを検討するのが賢明でしょう。これにより、農業の継続性を確保しつつ、家族の居住ニーズにも対応することができます。

分家住宅の制度は、農村地域の過疎化対策や後継者確保の観点からも重要な役割を果たしています。ただし、乱開発を防ぐため、各自治体で厳格な審査基準が設けられていることに注意が必要です。分家住宅の建設を検討する際は、地域の農業委員会や都市計画課に事前相談することをおすすめします。

サラリーマン兼業農家でも建てられる？ 審査を通過する3つのポイント

耕作者証明が発行される場合は、兼業農家でも農家住宅の建築が可能です。ただし、二拠点生活などで他地域に自宅などがある場合には厳しいのではないかと考えられます。また急な転勤などで自宅を手放さなければならないような場合には、用途変更手続きすることで可能ですが、一般的に難しいとされているので注意が必要です。

審査で見られる主な3点は「耕作面積」「農業収入」「年間農業従事日数」です。自治体によって基準は異なりますが、チバニアン兼業農学校では、この3点をクリアできる農業プランの設計から一緒にサポートしています。

千葉県での農家住宅

千葉県での農家住宅建設に関して考えてみましょう。基本的には、どの行政区で農業を営んでいるかによって建設可能地が変わります。例えば茂原市で農業をしていて、成田市で農家住宅を建てることは不可能です。しかし、近隣の市町村の縁辺部で農業をしている場合、該当市町村の農業委員会から耕作者証明を取得し、それをもとに近隣市町村と相談して建設することは可能となるでしょう。

千葉県内での農家住宅建設には、地域ごとの特性を考慮することが重要です。例えば、都市部に近い地域では、農業と都市生活の両立が可能な立地を選ぶことができます。一方、房総半島の農村部では、より広い農地を確保しやすい環境があります。

一般的には、転勤や死去などやむを得ない理由がある場合には10年で用途変更が認められることがあります。それ以外の理由で用途変更を行う場合には、20年の経過が必要とされることが多いです。各市町村で異なる場合があるので、確認が必要です。

千葉県の農家住宅に関する規制や支援制度は、地域によって異なる場合があります。例えば、一部の地域では新規就農者向けの支援制度があり、農家住宅の建設にも適用される場合があります。また、農業振興地域内での建設については、より詳細な規制が適用される可能性があるため、事前に確認することが重要です。

*用途変更とは、農家住宅から一般住宅に変更し、誰でも購入や居住できるようにすること。

農家住宅とフラット35の利用に関して

農家住宅を建てる際に、低金利の政府公認ローンであるフラット35の利用を検討する方も多いでしょう。住宅金融支援機構に確認したところ、農家住宅でもフラット35の利用は可能であることが分かっています。ただし、注意すべき点があります。

フラット35は事業利用を禁止しているため、農家住宅の場合、住居部分と事業用部分を明確に区分して申請する必要があります。この区分けが不明確だと、一括返済を求められる可能性があるので十分な注意が必要です。また、農家住宅は市街化調整区域内にあることが多く、他人への転売が難しいため担保価値が低いとみなされる場合があります。そのため、一般的な住宅ローンと比べて金融機関の審査が厳しくなる可能性があります。このような状況を考慮すると、農業者に理解のあるJAバンクを利用することが一つの選択肢となるでしょう。JAバンクは農業関連の融資に精通しており、農家住宅の特性を理解した上で融資の判断をしてくれる可能性が高いです。

農家住宅の建設を検討する際は、資金調達方法についても十分に検討し、専門家や金融機関に相談することをおすすめします。フラット35以外にも、農業者向けの特別な融資制度があるかもしれません。地域や自治体によっても支援制度が異なる場合があるので、幅広く情報を集めることが大切です。

農家住宅とは、都市計画法の位置づけで、市街化調整区域という市街化を抑制される地域に農家が自宅を建てられる制度です。つまり簡単にいうと農地に家を建てられるため、非常に安く、広く自宅を持つことができる仕組みです。この農家住宅の内容に関して、元農水官僚の橋本剛さんに解説してもらいました。

動画では、都市計画法に基づいた農家住宅について説明していますが、その後の調査で農業振興地域内農地にも建設が可能であることが分かりました。農業振興地域内には農用地区域もあり、そこには原則として農業者以外は住宅を建てることができません。

農水省は農業委員会に対して、新規就農者等の就農相談を受けた際に住宅等の建設希望の有無を聞き取り、希望する土地が農用地区域内にある場合は市町村の農業振興地域制度担当部局に連絡するよう指導しています。これは国のお墨付きがある制度であることを示しています。

農家住宅の建設を検討する際は、各地域の規制や条件を十分に確認することが重要です。また、農業委員会や市町村の担当部局に相談し、適切な手続きを踏むことで、円滑に農家住宅の建設を進めることができるでしょう。

追記、白地地域の農家住宅建設に関しては、余りないように発言しましたが、その後調べていくうちに、農用地区域にも農家住宅の定義が存在します。動画では、都市計画法に基づいた農家住宅ですが、それ以外にもこの農業振興地域内農地にも建設が可能である旨が指摘されています。農業振興地域内には農用地区域もあり、そこには原則として農業者以外は住宅を建てることができません。

また、農業委員会は、新規就農者等の就農に当たって農地のあっせん等の相談を受けた場合には、住宅等を建設する希望の有無を併せて聞き取り、建設を希望する土地が農用地区域内にある場合は、速やかに市町村の農業振興地域制度担当部局に連絡する。(出典:農業振興地域整備計画の変更に係る事務手続等の迅速化について

このように農水省も農業委員会に指導をしています。国のお墨付きもある訳です。