農家住宅とは？農地や市街化調整区域に家を建てる裏ワザ
目次
農家住宅の要件
今回は、農家住宅の解説を行います。都市計画法では、市街化区域では、市街化を推進し、市街化調整区域(以下調整区域)では市街化を抑制しています。そのため調整区域では原則住宅などが新規に建築ができません。よく田舎で、なんでこんなよい場所に家が建っていないのだろうというのは、この法律に由来する場合が多いです。また調整区域内に存在している既存家屋は、都市計画法前に建っていたもの、あるいはその土地に再築したものがほとんどです。
農家住宅は、この例外としていくつかの要件を満たすと建築することが可能です。もともと調整区域は農地として守られるため、農業者の利便性を考え、要件付きで自宅建設が制限がないのです。
- 農家住宅建築の要件
- 農家証明(耕作者証明)がでること。
- 耕作場所と同地域にあること。
- 自宅を他に所有していないこと。
その他要件もありますが、主なものは上記となります。また建築面積の上限もあり、その点は各自治体の窓口で相談する必要があるでしょう。
一般的な面積としては、居住用住宅だけだった場合には、500㎡。倉庫、作業所を併設した場合には1000㎡が目安となります。
分家住宅とは？
分家住宅とは、市街化調整区域内の自己所有地に子、孫または兄弟の自己用住宅を建てる方法で、都市計画法に定義されています。これを利用すると農家住宅のみならず、子供たちの住宅も近隣に建てることが可能となるのです。子供たちは必ずしも農業者にならなくともよい点が特徴です。
ただし、多くの都道府県では、都市計画法の施行前に、市街化調整区域内に住んでおり、新たに分家住宅を建てようとする土地を所有していたこと(例外あり)を条件としています。その場合には、新規就農者子息の住居は、現実的には不可能ということとなるのですが、子息が農家になること自体はできるので、新たな農家住宅ということを目指した方がよいでしょう。
兼業農家も農家住宅を建てられるのか？
当然ですが、耕作者証明がでる場合は建築が可能です。ただし、二拠点生活などで他地域に自宅などがある場合には厳しいのではないかと考えられます。また急な転勤などで自宅を手放さなければならないような場合には、用途変更手続きすることで可能ですが、一般的に難しいとされているので注意が必要です。
千葉県での農家住宅
ここでは千葉県での農地住宅建設に関して考えてみます。基本的には、どこの行政区で農業をやっているかで建設可能地が変わります。例えば茂原市で農業をやっていて、成田市で農家住宅を建てることは不可能でしょう。しかし近隣の市町村の縁辺部で農業をやっており、その場合には、該当市町村の農業委員会から耕作者証明を出してもらい、それをもって近隣市町村と相談して建設することは可能となるでしょう。
一般的には、転勤、死去などのやむを得ない場合には10年での用途変更*。それ以外で理由がない場合には20年の経過が必要とされています。各市町村で異なる場合があるので、確認が必要です。
*用途変更とは、農家住宅から一般住宅に変更し、誰でも購入や居住できるようにすること。
農家住宅とフラット35の利用に関して
農家住宅を建てる場合には、やはり金利の安い政府公認のフラット35を利用したいところではあるけれど、それが可能かどうかということに関しては、住宅機構に確認し、可能という答えを頂いています。しかしながら問題となるのは、住居部分は可能であるが、それ以外に事業用部分をどう捉えるかということとなります。フラット35は事業利用を禁止しているため、この点は明確に分けて申請しないと一括返済を求められたりすることとなるので注意が必要です。
また農家住宅に対しては担保価値がない(属人生があるため、他人に一定期間売れないため)ため、その点で審査が厳しくなる可能性は各金融機関によって変わります。そのため、農業者に理解があるJAバンクを利用することがよいかもしれません。
農家住宅説明動画
農家住宅とは、都市計画法の位置づけで、市街化調整区域という市街化を抑制される地域に農家が自宅を建てられる制度です。つまり簡単にいうと農地に家を建てられるため、非常に安く、広く自宅を持つことができる仕組みです。その内容に関して、元農水官僚の橋本剛さんの解説してもらいました。
追記、白地地域の農家住宅建設に関しては、余りないように発言しましたが、その後調べていくうちに、農用地区域にも農家住宅の定義が存在します。動画では、都市計画法に基づいた農家住宅ですが、それ以外にもこの農業振興地域内農地にも建設が可能である旨が指摘されています。このことは、白地地域にも農用地区域は存在します。ここには農業者以外は建てられません。
また、農業委員会は、新規就農者等の就農に当たって農地のあっせん等の相談を受けた場合には、住宅等を建設する希望の有無を併せて聞き取り、建設を希望する土地が農用地区域内にある場合は、速やかに市町村の農業振興地域制度担当部局に連絡する。(出典:農業振興地域整備計画の変更に係る事務手続等の迅速化について
このように農水省も農業委員会に指導をしています。国のお墨付きもある訳です。
チバニアン兼業農学校の農家住宅への試み
現在、当校では、30代の生徒をモニターとして実際の農家住宅建築を目論んでいます。生徒の希望市町村で農地を取得し、営農をはじめ、定住をしていくことを予定しています。
農業業界で多分唯一、農家住宅研究ができる学校です👨🌾
